Проблемы и риски при покупке квартиры

Без разрешительной документации даже новостройка с лучшими договорами и предложением для покупателя не может быть завершенной. Ненадлежащие разрешения или их полное отсутствие – прямой путь к остановке строительных работ.

Каковы же основные проблемы покупателей?

— Остановка строительных работ.
– Невозможность ввода дома в эксплуатацию.
– Не подключение коммуникаций.
— Плохое качество строительства.

Но это лишь глобальные проблемы, которые являются результатом недобросовестного поведения застройщика, и возникают тогда, когда не получены все разрешения. Рассмотрим каждую из них поподробнее.

1) остановка строительных работ.

Эта проблема тесно связана с невозможностью ввода дома в эксплуатацию.

Приостановление строительных работ может возникнуть на основании предписаний Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины, наличия судебных дел или уголовных производств у застройщика. Во всех случаях это не происходит просто так, а имеет первоочередные основания.

Среди таких:
— отсутствие у застройщика прав на землю.

Иногда компания, которая продает Вам квартиру, и та, которой на праве собственности или пользования принадлежит земельный участок, это две разные компании и между ними не всегда есть заключен соответствующий договор. По общему же правилу, все имущественные права на новостройку, а следовательно и на Вашу квартиру принадлежат тому, кто владеет земельным участком.

Также может быть, что у застройщика закончился договор аренды земельного участка и он на начальном этапе строительства не перезаключен на новый срок, а значит, такое строительство является незаконным.

– невозможность использования земельного участка под строительство конкретной новостройки.

Это пожалуй самая распространенная проблема новостроек, связанная с землей. Каждый земельный участок в Украине принадлежит к определенной категории земель (земли транспорта, жилой и общественной застройки, сельскохозяйственного назначения и тому подобное) и имеет соответствующее целевое назначение (для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома, для строительства и обслуживания других зданий общественной застройки, для строительства и обслуживания жилого дома и тому подобное).

Во-первых, вести строительство новостройки можно на землях жилой и общественной застройки. Некоторые застройщики начинают строительство на землях транспорта, энергетики и тому подобное. Это явный признак того, что строительство рано или поздно будет остановлено.

Во-вторых, важным является и конкретное целевое назначение земельного участка, а также цель, для которой земельный участок был передан в пользование застройщику.

К примеру, земельный участок находится в коммунальной собственности, застройщик имеет заключенный договор аренды, но такая земля была передана в пользование для обустройства автостоянки, а не строительства многоквартирного дома. Соответственно застройщик нарушает условия договора аренды и это приведет к остановке строительных работ в будущем.

Здесь нужно понимать, что надлежаще оформленная земля – это первооснова, без этого не могут быть в порядке никакие другие разрешительные документы, ибо получение того же разрешения на выполнение строительных работ напрямую связано с надлежаще оформленным земельным участком.

– нарушение застройщиком разрешенной этажности.

Один из документов, который получает застройщик при проектировании дома – это градостроительные условия и ограничения. Градостроительные условия определяют основные характеристики будущей новостройки: расстояния до соседних домов, требования к обустройству благоустройства, количество квартир и тому подобное. Но основное: это разрешенная этажность.

Если застройщику предоставили право запроектировать строительство в пределах 10 этажей, а застройщик предлагает квартиры на 15 этаже, это риск. Это завершится тем, что либо дом будет иметь десять этажей и вашей квартиры в доме не окажется, либо же застройщик построит 15 этажей, но невозможным будет ввести такой объект в эксплуатацию, а следовательно оформить право собственности.

При этом, это риск не только для тех, кто покупает на любых этажах. Известен случай, когда застройщик в соответствии с содержанием градостроительных условий и ограничений мог строить только новостройку на три этажа, хотя продавались все восемь этажей. В конечном итоге строительство было запрещено, и ни покупатели, которые приобрели жилье на втором этаже, ни те, кто на восьмом этаже, не смогли получить квартиры , продолжаются судебные дела по возврату вложенных средств.

2) Невозможность ввода дома в эксплуатацию.

После завершения строительства застройщик должен получить сертификат о сдаче объекта в эксплуатацию. Если у застройщика были проблемы с разрешительными документами, это не всегда возможно.

Что же может помешать ввести дом в эксплуатацию?

– ложные сведения в разрешительных документах.

Основная проблема – это поддельные данные в декларации о начале строительных работ. До июня 2017 года большинство застройщиков декларировали свои дома как третью категорию сложности объекта (самыми высокими были четвертая и пятая категория), что позволяло зарегистрировать декларацию на начало строительных работ, которая давала право строительства. При регистрации декларации не проводилась проверка остальных документов застройщика и в случае правильности ее заполнения такая декларация регистрировалась. Часто возникала ситуация, когда застройщики сознательно занижали сложность объекта строительства, вносили ложные данные. Сейчас эта проблема продолжает существовать, потому что многие действующие новостройки строятся на основе старых разрешительных документов.
— потеря прав на земельный участок.

Например, срок аренды земельного участка должен охватывать срок строительства дома.

— нарушение застройщиком в ходе строительства разрешительных документов.

Проблемы, о которых отмечалось выше и которые могут тянуть остановки строительных работ, также могут привести и к невозможности ввода дома в эксплуатацию, в зависимости от того, на каком этапе были выявлены соответствующие проблемы.

3) Не подключение коммуникаций.

Когда дом сдается в эксплуатацию, в нем еще не подключено должным образом водо-, газоснабжение, электроэнергию. Это связано с тем, что на этапе строительства застройщик должен получить технические условия на их подключение, но рабочий проект на такое подключение выполняется лишь после сдачи дома.

Когда может возникнуть ситуация, что вы останетесь без коммуникаций:

— если застройщик в ходе строительства не получил соответствующие технические условия на подключение коммуникаций.
— если застройщиком не было соблюдено заданий, определенных в технических условиях. К примеру, технические условия предусматривали обязанность установить трансформаторную подстанцию, а застройщиком этого не было сделано.
— если дом не был введен в эксплуатацию.

4) некачественное строительство.

Казалось бы, это совсем не связано с разрешительной документацией и зависит от добросовестности застройщика, цены за квадратный метр и тому подобное.

На самом деле, это все взаимосвязано. Если застройщик не получил всех разрешительных документов, которые точно будут ему нужны для строительства дома, то почему нужно надеяться, что им будут выполнены все обязательства относительно характеристик новостройки? Кроме этого, проблемы с разрешительными документами, которые влекут за собой приостановление строительных работ, могут завершиться большим количеством судебных дел, уголовных производств. Судебные сборы, расходы на оказание правовой помощи, возмещение покупателям средств, изменения в проектной документации – все это влечет расходы, а соответственно средства покупателей будут использоваться не для непосредственно строительства дома, что может привести к экономии на важных материалах, привлечения непроверенного подрядчика и тому подобное.

Работая много лет на рынке новостроек, мы видели различные проблемы с разрешительными документами. К примеру, несколько раз нас уверяли, что застройщик имеет все необходимые разрешения, а оформление земли – не первоочередной вопрос. Впоследствии, как и прогнозировалось, строительные работы останавливались, а вместо желанного жилья инвесторы получали судебные дела.

Чтобы минимизировать возникновение перечисленных проблем, нужно провести детальную проверку и учесть все имеющиеся риски, преимущества.
Как этого достичь?

1) чтобы предусмотреть приостановление строительных работ, нужно проверить информацию о земельном участке. Для этого проверяются сведения Публичной кадастровой карты Украины, Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, постановления Львовского городского совета для выявления «истории» земельного участка. Кроме этого, важным источником информации является договор аренды земельного участка. Также мы осуществляем поиск уже имеющихся судебных решений по адресу осуществления строительства.

Нужно анализировать информацию по градостроительным условиям и ограничениям застройки земельного участка. Этот документ можно получить у застройщика, проверить на веб-сайте соответствующего уполномоченного органа, или же в ответ на присланный адвокатский или информационный запрос, если градостроительные условия и ограничения застройки были получены до августа 2016 года и их нет в свободном доступе.

Изучению подлежат договоры, заключенные между компаниями, участвующими в строительстве (между владельцем земельного участка и застройщиком и т. п).

2) Понимание того, что застройщик не сможет ввести дом в эксплуатацию, даст детальный анализ разрешительных документов и информации от застройщика. В частности, нужно проверить наличие разрешения на выполнение строительных работ, именно строительных, а не на осуществление подготовительных работ. Стоит проанализировать экспертный отчет проектной документации: из этого документа подробно станет понятно об очередях строительства, этажах, характеристиках, которые запланированы в проектной документации.

3) Чтобы уменьшить риск не подключения коммуникаций в Вашем доме, нужно требовать от застройщика предоставления для ознакомления технических условий на подключение коммуникаций.

В определенных случаях нужными являются и другие документы, а именно, если Ваш дом выше 10 этажей, застройщик обещает на всех этажах газоснабжения, требуется специальное согласование от Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины.

4) качественное или некачественное строительство будет в будущем трудно спрогнозировать, но есть ряд факторов, которые нужно проверить и которые могут свидетельствовать об этом. Например, история и отзывы о предыдущих объектах застройщика, соотношение цены за квартиру с рыночными ценами и тому подобное.

Кроме анализа всех этих документов, мы подчеркиваем, что для избежания рисков нужно комплексно изучать и проверять также информацию о застройщике и договор, который предлагается для подписания. Лишь комплексная проверка позволит выявить все риски.

Также наличие у застройщика сданных объектов, не всегда свидетельствует о том, что и на выбранную Вами новостройку у него есть все документы. Даже в одной новостройке, разные квартиры могут продаваться по разным схемам.

Для получения консультаций обращайтесь к нашим юристам по номеру телефона: +38-068-911-06-40

Опубликовано в Адвокат по недвижимости, аренда недвижимости Метки: , , , , , , , , ,